Как купить недвижимость в США в 2021 году

Многие до сих пор помнят ипотечный кризис в Америке 2008 г. Его последствия отразились на всей мировой экономике. Российский рынок также не стал исключением. Общий спад 2009-2011 годов ощутили на себе многие соотечественники, лишившиеся работы. С тех пор цены на недвижимость в США переживали как взлеты, так и падения. Однако к 2021 г. ситуация на рынке стабилизировалась. Рассмотрим актуальные цены и проследим самые выгодные схемы приобретения жилья в стране.

Типы недвижимости в США

Дома в Америке различаются в рамках полуофициальной, но широко применяемой классификации на три основных типа:

• single family home – частное жилье для одной семьи;
• condo – квартира в городской черте;
• пентхаус – элитное жилье, представляющее огромную квартиру, часто на последних этажах небоскребов, в центральных районах мегаполисов.

Большинство американцев среднего класса предпочитает собственные дома, находящиеся недалеко от городских агломераций или в районах, напоминающих российский частный сектор. Отдаленность от центра и места работы не является проблемой, так как все члены средней американской семьи владеют автотранспортом.

Нередко такие дома приобретаются с целью проведения ремонта и последующей перепродажи по большей цене. Кондо покупают или арендуют более бедные граждане США либо те, кто хочет жить в крупных городах поближе к центру. Стандартные квартиры традиционно стоят дешевле частных домовладений.

Элитная недвижимость в США может быть как пентхаусом в небоскребе, так и огромной виллой за городом. Рассматриваемое жилье стоит очень дорого и требует затратного содержания. Его могут позволить себе представители американской элиты: бизнесмены, политики, актеры, спортсмены или, например, адвокаты.

Формы собственности

С юридической точки зрения жилье в США подразделяется на три основных типа владения. Правовой статус определяет возможные операции с имуществом: использование для проживания, сдачу в аренду или продажу. Также от формы зависят налоговые отчисления и коммунальные платежи.

Полное владение

Если подобный тип собственности распространен на загородный дом, то хозяевам придется содержать не только сам особняк, но и приусадебную территорию:

• поддерживать чистоту;
• оплачивать счета;
• следить за пролегающими коммуникациями, например, подземными кабелями или трубами.

Вместе с частными домами в собственность попадает и земля, на которой стоят постройки. Полное владение может распространяться и на апартаменты в многоквартирном доме. Эта форма предусматривает возможность пользоваться и распоряжаться объектом, то есть сдавать его в аренду, продавать или передавать по наследству (по своему усмотрению). Однако в этом случае собственникам необходимо владеть всем многоквартирным домом и проживать в нем.

Кондо

Понятие означает, что люди снимают помещение по договору долгосрочной аренды. В ограниченной форме они могут распоряжаться имеющейся квартирой, например, передавать ее по наследству. Однако сам дом и окружающая территория принадлежат другому лицу. Российский аналог кондо – это проживание в неприватизированной квартире, но здание находится не в государственной собственности, а у другого частника.

Кооператив

Такой тип владения предполагает, что люди будут проживать в квартире на правах долгосрочной аренды. При этом при заключении договора собственники могут устанавливать ограничения на пользование объектом:

• запрет на наличие домашних питомцев;
• сдачу недвижимости в аренду без согласования сделки с собственником;
• проведение перепланировки без разрешения владельца.

Многие американцы приобретают жилье именно на правах кооперации, так как это значительно дешевле, чем полная собственность или кондо. Однако в дальнейшем процедура продажи квартиры будет осложнена различными бюрократическими препонами и необходимостью согласования сделки с владельцем. <Нередко такое жилье предоставляется руководством фирмы в счет приобретения ее ценных бумаг. Эта практика широко распространена во всех штатах.

Читаем также:
Требования к фото на визу США
Бесплатная медицина в США
Посольство США в Москве

Ценовая политика

Стоимость жилья в США определяется не только качеством и объемом жилплощади. Как и во всем мире, на цены здесь влияет сопутствующая инфраструктура, регион и множество иных факторов. Если рассматривать, сколько стоит дом в Америке, то средним значением будет $200 тыс. Однако в главных мегаполисах США подобные предложения можно отнести уже к разряду дешевых.

1. В Майами средняя квартира обойдется в $235 тыс.
2. Жилье в Нью-Йорке потребует $385 тыс.
3. Средний дом в Калифорнии (в Лос-Анджелесе) стоит $490 тыс.
4. Все рекорды бьет центр Сан-Франциско, где в престижных районах бюджетная квартира в 75 метров продается за $900 тыс.

В целом, судя по статистике, в течение 2016-2021 г.г. цены на жилье выросли на 10%. Однако ситуация стабилизируется, ведь за 2017 г. повышение составило всего 3%. Некоторые американцы приобретают землю под дальнейшее строительство собственного дома. Конечно, это дешевле, чем готовое жилье. Но прежде, чем изучать, сколько стоит земля в конкретном штате (от $10 тыс. акр или 4/10 гектара до бесконечных величин), следует учесть подводные камни:

• через дешевые участки обычно не пролегают коммуникации – электрический кабель и водопровод;
• они могут содержать в себе скрытый дефект, например, скопление грунтовых вод, делающих строительство невозможным или крайне дорогостоящим;
• местные власти могут не дать разрешение на возведение постройки.

Нередко возникают и другие проблемы. Поэтому перед приобретением участка рекомендуется крайне внимательно изучить ситуацию на рынке в конкретном регионе и еще раз взвесить все за и против.

Порядок оформления и приобретения жилья

Чтобы купить дом в Америке, следует обратиться в риэлтерское агентство. Без посредников в Штатах не заключается ни одна сделка с недвижимостью. Специалист проводит необходимые юридические операции и отвечает по страховке за возможные ошибки. Агентства обычно действуют в рамках одного штата, однако квалифицированные риэлторы обладают широкими связями с коллегами по всей территории США.

После найма специалиста он вышлет анкету, в которой следует указать свои предпочтения как покупателя жилья. На основании полученной информации риэлтор будет искать предложения и направлять заказчику варианты, отвечающие его предпочтениям. Одновременно можно вести и самостоятельный мониторинг. В этом помогут американские сайты недвижимости, где продавцы размещают свои предложения.

На следующем этапе клиент вместе с риэлтором объезжает выбранные дома или квартиры. Они осматривают жилье в присутствии продавца и его законного представителя. Если объект находится в другом штате, риэлтерская фирма может организовать трансфер и проживание.

Окончательная цена устанавливается, если покупатель выскажет пожелание приобрести осмотренный дом. Обычно в ходе переговоров возможен небольшой торг. После того как стороны «ударят по рукам», покупатель подписывает требующиеся документы и вносит задаток – приблизительно 5% суммы.

Теперь с помощью риэлторов составляется и подписывается контракт. Далее производится оплата. Кстати, деньги можно перевести со счета в российском банке без открытия депозита в США. При недостатке собственных средств следует обдумать возможность ипотеки. В том, как взять кредит в США, нет ничего сложного.

Значительная часть американцев покупает недвижимость именно по ипотечным договорам под небольшой процент годовых. Окончательным оформлением сделок занимаются так называемые титульные агентства. Они выдают регистрационные документы и свидетельство собственности на купленный дом. В целом среднестатистическая сделка занимает около 2 месяцев.

Побочные траты

Они могут составлять до 7% от суммы. В перечень обязательных трат входят:

• налоги, включая оплату коммунальных услуг на год вперед;
• услуги риэлтора (1-3% от суммы жилья) и титульной компании (не более $500);
• страхование титула (до 4% стоимости дома).

Оформление полной страховки на недвижимость не требуется, если покупатель оплачивает сделку без кредита.

Обязанности владельца дома

Распространенное мнение, будто собственная жилплощадь является основанием для оформления вида на жительство, неверно. Тогда что дает покупка недвижимости в США, кроме крыши над головой? Юридически только право на дополнительное пребывание на территории Штатов в течение 30 суток в году при условии наличия въездной визы. Также покупатель получает полное право сдавать свой дом в аренду.

Одной из главных обязанностей владельца недвижимости является налог на жилье в США, который составляет около 1.5% его стоимости и взимается один раз в год. При продаже дома с суммы сделки снимается до 10-15% в счет местных и федеральных сборов.

Читаем также:
Статус визы США
ВНЖ в США

Перспективы развития рынка недвижимости

По данным аналитиков, рост цен на жилье хотя и замедлится, но все же составит по 2-4% в год. В последнее время наметился подъем спроса на аренду. Это связано с большим наплывом иностранцев. Спада в темпах строительства не наблюдается. Таким образом, покупка жилья в Америке – это не только дорогостоящая сделка, но и выгодная инвестиция. В процедуре нет ничего сложного, ведь всю юридическую работу в обязательно порядке берут на себя риэлторы.